[摘要] 《2016上市房企综合实力排行榜》由 财经首次推出，由同策咨询研究部提供资料数据和技术支持，在建立科学评测模型和评价体系的基础上完成榜单的评定。
《2016上市房企综合实力排行榜》由 财经首次推出，由同策咨询研究部提供资料数据和技术支持，在建立科学评测模型和评价体系的基础上完成榜单的评定。
该研究主要是基于上市房企2015年度财务表现，通过构建评估模型，以上市房企规模效应为基础，从企业规模、盈利能力、运营能力、融资能力、偿债能力、成长能力及创新能力7个维度、共29项关键指标来衡量上市房地产企业的综合实力，以期将一些具有一定发展规模、盈利能力强、发展稳健、运营效率高且不缺成长与创新能力的企业呈现出来，为行业、机构及投资者提供专业参考。
根据榜单的研究结果，《2016上市房企综合实力排行榜榜单（A股）》10的房企分别是万科A、绿 地控股、保利地产、招商蛇口、华 夏幸福、金地集团、阳光城、华侨城A、世茂股份、金科股份。
《2016上市房企综合实力排行榜榜单（H股）》10的内房企分别是中国海外发展、万达商业、碧桂园、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、融创中国、中国金茂。
01榜单解读
在本研究中，2015年，所有样本企业平均总资产为636.81亿元，同比上涨20.97%。2015年多数房企在资本市场通过发行股票以及公司债券等进行融资，致使企业净资产和负债均有所增加，进而总资产规模增长幅度较大；营业收入方面，2015年，样本企业平均营业收入135.26亿元，同比上涨13.77%，涨幅较2014年缩小2.4个百分点；从利润方面看，2015年，样本企业平均净利润15.67亿元，同比2014年的15.94亿元略有下降，这与近年房地产行业平均利润率持续下滑有直接关系。
企业规模
在规模效应维度的指标选择中，采用了总资产、净资产、营业收入及销售金额四个指标。总资产主要反映房企资产规模的大小，净资产是企业股东权益的体现，而营业收入反映了企业当年各业务板块的收入情况及销售后结转的能力，其也是企业取得利润收入的重要保障；销售额主要是反映了企业在一定时间内企业的实际销售能力，销售规模的体现，其包含了报告期内签订销售合同而未结转的收入。
从榜单来看，A股入榜企业的营业收入平均水平为202亿元，较所有样本企业整体平均水平135.26亿元高出近67亿元；H股入榜房企的平均营业收入为236.2亿元，较所有样本企业整体平均水平高100亿元。从营业收入同比增幅上看，A股样本企业2015年营业收入同比增幅14.27%，比H股高出0.8个百分点。
在规模性方面，A股10的企业中，总资产规模在千亿以上的企业共7家，分别是万科A、绿 地控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、华侨城A、华 夏幸福；在H股10的企业中，其总资产规模均在千亿以上，表明在企业综合实力的排比中，从总资产规模来看，H股前十强的规模性要强于A股。
从营收来看，在A股10的企业中，2015年全年营业收入上千亿的企业仅3家，分别为万科A、保利地产、绿 地控股；而H股10的企业中，当年营业收入上千亿的企业也仅有中国海外发展、恒 大地产、万达商业3家。
利润方面，A股10的企业中，2015年净利润上百亿的企业仅有2家，分别是万科A与保利地产，利润额为181.19亿元及123.475亿元；而在H股排名前十的企业中，当年净利润上百亿的企业就有4家，其中万达商业在2015年净利润总额达299.71亿元，是2015年所有样本企业中，净利润规模 的房企。
从企业性质方面看，大型国有性质房企在榜单中表现出色，A股10中，国有性质企业占比40%；H股10中，中国海外发展、华润置地、中国金茂均属于央企。从整体榜单来看，国有性质企业在呈现上分化较为严重，大型国有性质房企专心主业，且较民营企业有获取土地和资金的优势，盈利能力更强，而小型国企往往在运营效率、成本控制等方面表现不佳，整体盈利能力较弱，排名普遍靠后，在未来的行业整合过程中缺乏核心竞争能力。
盈利能力
在本研究中，衡量企业综合实力中盈利能力也是较为重要的。本研究主要通过净资产 率（ROE）、总资产报酬率（ROA）、销售毛利率、销售净利率及净利润等5个指标来衡量房企的盈利能力。净资产 率反映企业股东权益的 水平，用以衡量公司运用自有资本的效率，指标值越高，说明投资带来的 越高；净利润是一个企业经营的终成果，净利润多，企业的经营效益就好，净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。除此之外，我们也采用了销售净利率和销售毛利率的指标，反映一段时期内企业销售收入与利润的关系，以此来考察企业的获利水平。
随着房地产市场发展趋势的变化，上市房企整体盈利能力呈现逐年下滑的趋势。截至2015年底，A股及H股样本企业的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点；A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点。
从具体房企来看，中国海外发展2015年销售毛利率和销售净利率分别为30.19%和23.80%，处于行业领先水平，虽然销售额落后于万科近1085亿元，净利润却比万科高近98亿元，盈利能力可见一斑。华 夏幸福的净资产 率高达35.5%，主要得益于其“园区+地产”开发模式。通过与政府签约，介入到土地一级开发整理与配套设施建设，从而以较低成本价获取大量开发土地，帮助企业获取较高的 和盈利水平。
从盈利能力10的房企来看，商业地产开发或产业地产开发占比较高，如万达商业、陆家嘴、华 夏幸福、华润置地和龙湖地产等，这类房企投资物业业务毛利率和净利率水平高于住宅物业业务，有利于提升公司整体毛利率和净利率水平。如陆家嘴和万达商业的毛利率分别高达54.57%和40.55%，净利率分别为41.61%和24.13%，盈利水平相对较高。
运营能力
一个企业综合实力的强弱，并不仅仅体现在规模效应和盈利能力上，企业在具有一定规模后，对其运营能力的要求也是不可或缺的。本研究主要选取存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率等指标来衡量房企的运营能力。
根据本次研究所选择的A股和H股样本数据，受房地产市场整体去化压力较大的影响，近三年，房地产企业周转指标普遍呈现逐年下降态势。从总资产周转率的角度看，A股样本房企2013~2015年的平均周转次数分别是0.229、0.214和0.194；平均存货周转率分别是0.269、0.256和0.243。两个指标近三年均呈明显下降趋势。从H股上市样本企业情况来看，2013年到2015年的总资产周转率是0.258、0.225和0.217次，同样呈现出明显下降态势；存货周转率则是0.390、0.354、0.359。
从具体房企来看，绿 地控股截至2015年底的存货周转率和总资产周转率分别为0.878、0.65，远高于样本企业均值。绿 地集团除房地产主业外，其他业务如金融、能源等业务资金沉淀小，运营效率指标高于房地产主业也在很大程度上提升了绿 地控股的整体运营效率，使得其在运营能力10中排名 。
从运营能力10企业来看，万科、碧桂园、阳光城、旭辉、蓝光等均为行业内采用高周转战略的典型代表。高周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，以碧桂园为例，得益于其高效率的直线管控模式以及标准化的产品体系，2015年，碧桂园实现了项目从拿地到预售平均耗时7个月，从预售到结算约8~10个月的高运转模式，尽可能将大量工作前置从而实现“拿地即开工”，造就行业高周转的神话。近几年实现业绩快速增长的闽系房企阳光城，也是依靠高周转战略，快速做大规模。截至2015年底阳光城的存货周转率和总资产周转率分别为0.43和0.35，处于行业较高水平。在管理方面，阳光城通过组织架构扁平化改革，将原本三级管理架构逐渐简化成两级管控，缩短管理半径，提高管理效率，2015年，阳光城上海（楼盘）丽景湾项目在10个月内就完成清盘。
融资能力
在指标体系中，引入了融资能力指标。房地产行业是一个资金密集型的行业，而资金是房地产企业的血液，一个企业持续性经营和盈利与企业的融资能力相关。融资能力是企业综合实力的缩影，通常情况下，规模越大、营利性越好、运营能力越强的企业，融资能力越强。
本研究选取了融资成本、一定时期内的融资规模以及公司性质等指标，作为评判企业融资能力的主要参照依据。融资成本的高低直接反映资本市场对企业的认同程度，是反映企业融资能力直接的指标；其次，公司性质为企业提供信用背书，通常情况下，国有性质的企业相比民营企业具有更强的信用担保能力。
从榜单来看，融资能力排名前十的房企中，国有性质企业占比70%；年销售规模超过千亿的大型房企占比50%。从排名结果上看，大型的国有性质企业在融资方面占有 优势。
从具体企业来看，排名榜首的中国海外发展，凭借央企背景、千亿级的企业年销售规模以及较高的盈利能力，获得低于行业其他企业的融资成本，表现出较强的融资能力。中国海外发展2015年于国内成功发行80亿元人民币双期债券，其中6年期70亿，票面利率3.4%，7年期10亿，票面利率3.85%；央企背景的保利地产在2016年上市房企融资能力排行榜中排名第三，保利地产2015年整体平均融资成本仅为5.2%，注册并发行5年期中期票据60亿元，融资成本4.65%，获批公司债券150亿元，并以3.4%和3.68%的行业超低成本成功发行3+2年期公司债和5+2年期公司债；上海市属国企绿 地控股2015年整体平均融资成本为5.98%，并获批发行200亿公司债，300亿定向增发积极推进；背靠大股东华润集团的万科2015年完成30亿元中期票据的发行，发行利率仅为3.78%。
财务稳健性
企业的稳健性是关系到企业健康生存和发展的关键。为了鉴别研究样本企业财务稳健性的情况，我们引入了企业偿债能力的指标。在二级指标中我们主要采用了如流动比率、速动比率、短期负债比率、资产负债率及有息负债比率等来衡量企业债务安全边际。对于有一定规模，且具有成长诉求的企业来讲，保持财务的稳健性，对于支持公司业务的健康持续发展,防范财务风险有重要的意义。在同等条件下，财务更加稳健的房企综合实力更强。
截至2015年底，我们所选择的A股及H股样本企业的平均资产负债率分别为68.13%和70.81%，同比2014年分别上升0.33个和0.58个百分点。相较于其他行业，房企的平均负债结构依然较高。平均短期负债比率分别为33.89%和36.66%，同比2014年分别上升4个百分点和下降0.24个百分点。主要是由于H股样本企业的规模一般较大，短期负债比率相对稳定。而A股样本企业的平均规模相对较小，举债经营跟资本市场的资金充裕度及国家货币市场政策的松紧程度有很大关联。
从具体房企来看，作为千亿级房企的中国海外发展，截止到2015年底的资产负债率仅为53.98%，远低于76.4%的样本企业平均水平。而流动比率和速动比率分别为3.00和1.22，远高于1.64及0.46的样本企业平均水平。一年以内的短期负债比率仅为49%，大部分负债为一年以上的长期负债，债务结构合理。稳健经营、负债合理使得中国海外发展处于财务稳健性榜单首位。中渝置地由于2015年处置了大量资产，债务得到极大改善，2015年资产负债率仅有17%，流动比率和速动比率分别为4.39和3.88，财务表现极为稳健。财务稳健性前十的其他房企中资产负债率水平也都小于70%（在70%左右），整体来看，这些房企资产负债率及短期负债比率低于样本平均水平，流动比率、速动比率高于样本平均水平，并且已形成一定的规模优势，使得它们位居财务稳健性前十，并且在主榜单综合实力方面也有不俗表现。
由于规模大小也是影响房企财务稳健性的因素之一，所以财务稳健性前十中大多为销售规模200亿元以上的企业。另外，国资背景的房企一般不会激进扩张，负债水平维持在一定比例以内，所以在前十中有7家国资背景的央企或地方国企。
成长能力
成长能力反映企业未来的增长潜力，在评判房企的综合实力中，我们将成长能力作为判断企业是否具有可持续增长能力的重要指标。虽然房地产形势发生了变化，但是一些中小型企业却获得了较高的发展速度。此外，不少大型和超大型房企虽然目前实现了规模扩张，但依然保持着稳定的发展速度。在该维度的评判中，我们引入了总资产、净资产、利润及营业收入四个指标的三年增长率，希望通过从资产规模及收入两个指标的增长情况，来判断企业持续发展的能力。
根据本次研究所选择的A股和H股样本数据，过去三年，房地产行业整体净利润呈下滑趋势，样本企业近两年的净利润增长率分别是-1.86%和-2.53%；营业收入方面，样本企业近两年整体营收同比增长13.59%和4.69%，增幅收窄近9个百分点。
从2016上市房企成长能力排行榜来看，排名靠前的企业大多是中小型房企，通常情况下，中小型房企由于基数小，增长空间大，从数据表现上看，成长能力更加突出。碧桂园是 一家进入前十的千亿级房企，虽然并没有表现突出的单项指标，但由于其各项指标表现均衡，在总体加权得分后排名靠前。
从具体企业看，朗诗绿色地产2013年借壳深圳科技登陆港股资本市场，考虑到数据获取的便利性，我们只选取了朗诗2014年和2015年的增长数据作为样本，综合两年的平均数据表现，朗诗凭借231%的净利润增长率、73%的净资产增长率、30%的总资产增长率以及129%的营收增长率，排名2016上市房企成长能力榜榜首，增长水平远高于行业其他企业。此外，泰禾、阳光城、华 夏幸福一直是行业内凭借高杠杆撬动高增长的典型房企。三家企业近三年在营业收入和利润方面均表现为持续稳定增长，泰禾、阳光城、华 夏幸福三年平均利润增长率分别是63%、42%和39%，远高于样本企业整体水平的2.65%；营业收入方面，三家企业近三年平均营业收入增长率分别是84%、61%和48%，而样本企业整体水平约15%。同时，由于近两年三家企业都有增发股份、发行公司债等融资手段，因此，在净资产、公司债务方面均有大幅增加，进而带动总资产也增长明显，在本次研究中，净资产增长率、总资产增长率均是衡量企业规模成长的重要指标。
创新能力
创新能力代表了房企未来的竞争实力，同样也是房企综合实力的体现。楼市进入“新常态化”，房地产市场竞争的内涵已发生改变，将现有业务的转型升级，寻求多元化的业务布局，以期改变收入结构的同时，提高企业盈利能力，是房企必做的创新功课。
在上市房企创新能力的评判方面，我们选取了运营创新、产品创新、营销创新、融资创新、组织变革等5项指标。从产品角度看，原有的单一产品类型不再满足细分市场的需求；从营销角度看，传统的刊登硬广、派发单页等方式已不足以吸引顾客眼球；在运营模式上，房地产行业的重资产模式也正在被开发商慢慢抛弃，并不断尝试和探索轻资产模式的可行性；在组织管理层面，
对上市房企而言，家族式管理已经过时，职业经理人制度的发展也遇到了瓶颈，事业合伙人制度或将成为房企的新宠。在互联网思维的引领下，更轻、更快的运营管理模式正在成为企业创新的方向。
从2016上市房企创新能力排行榜来看，大型房企普遍表现更佳，结果表明，大型房企具备更强的创新实力。比如，上市房企谋求多元化发展，布局新业务领域，需要首期成本投入以及后期的培育，但是从企业的长远利益上看，多元化布局有利于培育新的业绩增长点，以及规避单一业务的市场周期带来的风险。因此，从一定意义上讲，大型房企在创新方面具有更强的实力。此外，大型房企在整体规模，产品线分布、营销和运营创新等方面都有着超群的体现，但在10企业中也并没有呈现出规模性占压倒性优势的情况。例如，绿城中国、龙湖、世茂房地产等中型规模房企在综合创新能力方面也有出众的表现。
从榜单排名来看，位居首位的万科在创新的5个维度中表现较为平均，其在产品创新中因创新型产品物业类别较为丰富，在营销创新中其互联思维的运用为突出，且在运营中其在小股操盘的模式及倡导事业合伙人，有效降低企业风险，提高企业运营效率，而在融资和组织变革方面，虽然排名并不居首，但也有着较好的表现。此外，如绿 地、万达、碧桂园等房企也存有类似的特征。而以恒 大地产、龙湖为代表的企业在维度得分上并没有变现太突出，但由于其各方面表现均衡，总体得分较高。
02研究背景及意义
2015年全球经济复苏乏力，作为全球第二大经济体的中国经济，受全球及自身等多方面因素影响，2015年全年GDP为67.6708万亿元，同比增长6.9%，增速有所下滑。受宏观经济回落的影响，2015年中国房地产市场主要呈现出，以去库存为主要目的，执行鼓励刚性需求为主的房地产政策导向和各区域市场间分化日渐明显的主要特征。
伴随着国内房地产市场趋势性的变化，房地产企业盈利能力逐年下行。行业内房企转型趋众，着力创新，改善企业收入结构，提高运营效率。改变过去一味追求规模的发展思路，在追求企业规模效应的同时，注重改善和提高企业的盈利能力，提升企业运营效率，寻求多元化融资手段降低企业成本，在兼顾企业稳健性的同时，促使企业获得更好的成长性，这些正是企业综合实力的体现。在逆势的市场环境中，综合实力通常反映出企业未来的发展潜力，这对于判断企业的价值有着重要的参考作用。
03研究思路及方法
在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度及指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开、公正地对房企进行评判，但也不排除个别房企存在公开信息发布较少或不符合实际，影响评判结果的情况。为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，我们通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来平滑此类情况的发生。
04研究样本范围
在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售为主业，且以房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。在剔除转型及地产业务相对停滞的房企后，本次研究样本共153家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房地产企业。
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